Le regard de la gérante - Le pari de l’administration américaine pour sortir l’immobilier résidentiel de l’impasse
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Le marché immobilier résidentiel américain, gelé depuis plusieurs années en raison de taux hypothécaires élevés et de prix de l’immobilier atteignant des niveaux records fait aujourd’hui l’objet d’une attention particulière de l’administration.
Plutôt que de recourir aux instruments traditionnels de la Réserve fédérale, qui a longtemps joué un rôle de stabilisateur du secteur via la politique monétaire, la Maison Blanche veut déployer une stratégie coordonnée mobilisant des leviers réglementaires, budgétaires et financiers pour tenter de revitaliser le marché.
En début d’année, l’administration à donner l'instruction à Fannie Mae et Freddie Mac d'utiliser jusqu'à $200 milliards de leurs réserves pour acheter des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), doublant ainsi le volume de crédits immobiliers détenus sous plafond. L’objectif affiché est clair : réduire l’écart entre les taux hypothécaires à 30 ans et les rendements des bons du Trésor à 10 ans, et ainsi desserrer l’étau financier pesant sur les ménages. Cette action s’ajoute à la suppression, en fin d’année dernière, du score FICO minimum visant à simplifier et à élargir l’accès au crédit hypothécaire. Dans le même temps, un décret présidentiel a été signé afin de limiter les achats de maisons unifamiliales par les grands investisseurs institutionnels. La mesure avant tout symbolique mais politiquement porteuse traduit la volonté politique de réserver l’accession à la propriété aux ménages.
Parallèlement, l’administration multiplie les initiatives destinées à améliorer l’accessibilité financière : pressions sur la Réserve fédérale pour baisser ses taux et projet de plafonnement des intérêts sur les cartes de crédit à 10 %. L’administration intervient également du côté de l’offre, confrontée à un déficit structurel, en s’attaquant aux freins réglementaires et administratifs** qui limitent la construction et entretiennent la rareté de logements.
D’autres dispositifs sont également à l’étude : porter la durée des emprunts immobiliers sur 50 ans pour réduire les mensualités, mettre en place une portabilité des taux d’emprunt pour fluidifier la mobilité résidentielle, ou encore créer un vaste programme de location accession, les “Trump Homes”, destiné à un million de ménages. L’ensemble dessine une stratégie qui ne se limite pas à agir sur le coût du crédit, mais cherche à remodeler en profondeur les mécanismes de financement et de production du logement. Si les premiers effets sur les taux hypothécaires sont tangibles, les risques persistent.
Le recours massif aux MBS rappelle les dérives d’avant 2008, lorsque la titrisation excessive des prêts à risque avait déclenché la crise des subprimes. L’administration avance avec une réelle ambition pour répondre à un besoin criant pour les ménages américains. Toutefois, de nombreuses étapes doivent encore être franchies avant de mettre sur pied un plan cohérent et crédible sans risquer de retomber dans les travers passés. Un sujet au cœur de nos réflexions stratégiques actuelles.
** White House Council et textes bipartites tels que le ROAD Act et le Housing for the 21st Century Act
Rédigé par
Valentine DRUAIS
Gérante Actions Internationales
